[부동산 이야기] SBA 융자의 좋은 예

스몰 비즈니스용 SBA 융자 이용하면

다운페이먼트 적게 하고도 투자 가능

100세 시대가 온다고 한다. 보통 정년을 60세라고 하면 은퇴 후 고정 수입 없이 살아야 할 날이 40년 더 남은 것이다. 그러니 대부분 적당한 나이에 은퇴하여 여유롭게 노후를 즐기는 것이 어렵게 되었다. 그뿐인가. 요즘같이 장래가 불투명하고 불안한 시기에는 선뜻 투자하기가 겁이 난다.

보통 투자는 주식 증권 뮤추얼 펀드 등 여러 가지가 있겠지만 특성이 다르고 장단점이 있다. 투자 대상을 다양하게 분산하는 것도 필요하다. 그러나 부동산 투자가 우선이다. 먼저 부동산은 눈으로 확인할 수 있는 유형 자산이고 주식이나 증권보다 수입과 지출 등이 훨씬 투명하게 보인다. 그래서 많은 금융기관들이 부동산을 담보로 쉽게 융자를 한다.

그리고 다른 투자와 달리 부동산 투자는 적은 돈으로 큰 이윤을 창출할 수 있는 지렛대 효과를 볼 수 있다. 상업용 부동산의 가치는 부동산을 통하여 들어오는 수입이 올라가면 비례적으로 부동산 가치가 올라간다. 건물주가 부동산을 잘 관리하여 렌트 수익이 올라가면 월수입이 늘어나고 그만큼 부동산의 가치도 올라간다.

부동산은 자신이 직접 컨트롤 할 수 있는 이점이 있다. 소유주가 경영에 참여해서 여러 가지 단점을 보완한다면 이윤을 더 창출할 수도 있고 반대로 운영을 잘못할 경우 손해를 입을 수도 있다. 그래서 부동산 투자는 다른 상품이나 물건처럼 사면 끝이 아니라 다른 비즈니스 경영처럼 관리와 운영이 필요하다.

그래서 경영은 얼마나 많은 물고기를 잡았는가보다는 얼마나 많은 물고기를 '요리했는가'로 그날 낚시의 성공 여부를 판단한다고 하는 말이 있다. 결국 중요한 것은 '잡은 물고기의 양'보다 '요리한 양'이라는 얘기이다. 즉 보통은 손익계산서를 볼 때 총매출이 많으면 사업이 잘되고 있다고 생각하기 쉽지만 중요한 것은 비용을 빼고 남는 순이익이다. 그리고 더 중요한 것은 현금의 흐름을 파악하는 것이다.

현금 흐름의 좋은 예는 SBA 융자로 비즈니스와 건물을 함께 구입한 경우가 있다. 어느 분이 작은 아파트를 팔아 남은 80만 달러로 월 수익이 1만5000달러인 매니저가 운영하는 커피숍이 포함된 300만 달러짜리 빌딩을 매입했다. 빌딩 중 일부는 렌트를 주어 비용을 제한 후에 월 5000달러 정도의 수입이 있다.

운영하고 있는 비즈니스가 전체 면적의 반 이상을 사용하고 있어 SBA 융자가 가능하였다.

보통 SBA 융자의 경우 비즈니스를 구입할 때는 33%의 다운이 필요하고 건물 구입은 10%만 다운해도 된다. 그래서 80만 달러를 가지고 300만 달러짜리 건물과 비지니스를 살 수 있게 된 것이다.

커피숍에서 나온 순익과 렌트 수입을 합하니 일 년 수입이 20만 달러가 된다. 이때 페이먼트를 하고 남은 실수입과 페이먼트 속에 포함된 원금으로 순자산이 늘어나고 건물 가격 상승을 기대할 수 있으므로 아주 좋은 투자의 예가 된다.

미셸 원 / BEE부동산 부사장

▶문의: (213)505-5594