LA 지역 다세대 주택시장 동향

LA 메트로 엑스포/크렌셔 역사 인근 길 3606 W. Exposition Bl.에 400여 유닛 아파트 개발 계획이 최근 접수되었다. 지난 9월 19일에는 현 LA 클리퍼스 구단주이자 전 마이크로 소프트 회사 2인자였던 스티브 발머 회장이 클리퍼스 경기장 건설에 투자를 하면서 저소득층 임대 아파트에 쓸 수 있도록 잉글우드시에 1억달러 기부를 약속했다. 테넌트들을 위한 렌트 지원비와 학교와 공공 도서관 투자 등이 포함되어 있어서 이 지역 발전에 크게 영향을 미칠 것이라고 한다.

이렇게 LA 한인타운과 USC 인근 지역뿐만 아니라 사우스 LA 지역까지도 다세대 주택을 중심으로 계속해서 개발 소식이 이어지고 있고, 이를 증명하듯이 LA 지역 인컴 유닛의 매매 시장은 식을 줄 모르고 있다.

2~4 유닛 다세대 주택부터 큰 유닛의 아파트까지 수익률 4% 미만이더라도 시세대로 가격에 맞추어 나오면 다수의 오퍼를 받고 있다. 피코길 북쪽에 위치한 월 6,000달러의 월세를 받고 있는 4유닛 다세대 주택의 리스팅 가격이 110만달러였는데 나온 지 일주일만에 다섯 개의 오퍼를 받았다. 

다운타운 방향의 USC 패트롤 존 내에 위치한 월 5,000달러의 월세가 나오는 4유닛 매물은 10일만에 리스팅 가격 그대로 92만5,000달러에 계약이 되었다. 모두 CAP 4%를 넘지 못하지만 잘 팔려 나가고 있다.

다세대 주택을 구입하려는 바이어들 중에서는 온라인 기반으로 공동주택 개념을 가진 ‘Room Rent 서비스’를 제공하는 다수의 회사들이 최근 눈에 띄고 있다. 이들은 막대한 투자금을 배경으로 융자를 받지 않고 모두 현금지불 조건과 No Inspection Contingency으로 개인 투자자들의 오퍼를 뒤로 밀어 내고 있다. 구입한 후에 6개월, 1년 만에 가격을 올려서 되파는 현상이 2013년 즈음 이후부터 아직도 계속되고 있다.

바이어의 입장에 있는 분이시라면, 이런 부동산 시장에서는 매물을 잡기 위한 전략이 그 어느 때보다 필요하다. 위와 같은 오퍼에 밀리지 않을 오퍼 전략을 잘 선택하셔야 한다.

다세대 주택 투자 매물을 보시는 분들은 반드시 R4, R3, R2 등의 조닝을 인지해야 하고, 또 인접한 부지, 또는 (Lot)가 이미 개발이 끝난 새로운 건물이 아니어야 더욱 유리하다는 사실을 이해하셔야 좋은 물건을 볼 수 있는 안목이 생긴다.

아직도 타운 내에는 R3 조닝에 있는 단독주택들이 있고 마지막으로 남은 좋은 투자 매물이 될 수 있다. 4유닛 미만의 주택은 융자를 받을 때에 개인 크레딧에 좌우되며 대략 30% 정도의 다운페이로 구입이 가능하다.

보유세와 보험과 물세 등의 유틸리티 요금을 충당할 수 있는 만큼의 렌트 수익이 들어오는지 반드시 계산을 먼저 해서 투자한 후에 오히려 짐이 되지 않게 해야 한다.

보유세를 포함해서 렌트 수익의 25%에서 30% 정도가 비용이 되는 것이 평균이고, CAP(수익률)이 5%인 상태에서 35% 다운페이를 하면 은행 월 납부금과 모든 비용을 렌트비로 충당할 수 있는 상태가 된다.

새로 신축한 아파트 구입을 선호하시는 분이라면, Occupancy certificate 이 나오고 아직 테넌트가 이사 들어 오지 않은 상태에서 구입하는 것도 오히려 100% 테넌트가 채워져 있는 건물보다 약간 흥정을 한 가격에 구입이 가능하다. 테넌트를 들이는 일은 부동산 에이전트가 해결해 줄 수 있다. LA 지역 다세대 주택 시장은 렌트 컨트롤에 영향을 받지 않고 여전히 뜨겁게 달아 올라있다.

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<해리 정 드림부동산 부사장>