"부동산 폭락할 경기 침체 2020년에 온다"

부동산 하락 가져올 다음 경기 침체는 언제올까

언제 올까. 모두 두렵게 기다리는 게 있다. 주기적으로 오는 녀석. 크기의 차이는 있지만 한번도 오지 않은 적은 없다. 매번 여러 전문가들이 그때를 예측해 보지만, 맞은 적은 거의 없다. 보통 뒤통수를 치며 오는 경우가 대부분이다. 그리고 예상치 않은 시점에 왔을 때 그 암울한 영향력은 훨씬 더 크다.

바로 리세션(recession), 경기 불황 얘기다. 최근 몇몇 조사가 2020년을 다음 경기 침체가 시작될 시점으로 지목했다. 1년 남았다. 이제부터 뭔가를 준비해야 하는 게 아닌가 하는 걱정이 앞선다.

전문가들은 왜 2020년을 지목했을까. 신빙성은 있을까. 2008년 금융위기 때처럼 부동산이 경기 불황의 시발점이 될까. 그리고 부동산 가치 폭락으로 이어질까. 질문들이 너무 많다. 한번 찬찬히 살펴보자.

■역대 두번째 긴 경기 상승 지속

지금 미국 부동산 가격은 계속 오르고 있다. 2009년 이후로 꺾이지 않고 있다. 내년이면 경기 상승 10년째다. 미국 역사상 두번째로 긴 경제 성장이다. 가장 긴 경기 상승은 IT (정보기술) 붐이 경기를 이끌던 1990년대에 이뤄졌다. 딱 10년 지속했다. 현재 경제 성장은 지난 6월 기준 107개월째다. 이는 1960년대 106개월 연속 경제성장을 넘는 것이다. 2019년 하반기에는 10년을 넘어 역사상 가장 긴 경기 확장으로 기록될 수 있다. 전미경제조사회는 1854년부터 경기 확장과 침체 등의 날짜를 공식적으로 기록, 발표하고 있다.

경기 확장이 끝없이 지속하다 보니, 집값 상승 등이 계속될 것 같은 착각이 든다. 이미 많이 올랐지만 더 늦기 전에 지금이라도 집을 사려는 사람들로 주택 가격이 계속 오르고 있다. 하지만 이왕 기다린 거 2년만 더 참으면 부동산 가격 하락이란 약간의 보상이 무주택자들에게 찾아올수 있다.

미국 10대 도시의 주택가격 흐름을 보여주는 S&P/케이스-실러지수. 세로로 음영이 들어간 부분은 경기침체 시기임. /FRED

■‘2020년 초’ 또는 ‘2020년 말’ 지목

최근 부동산 전문 정보업체인 질로우(Zillow)가 부동산 전문가와 경제학자 100명 상대로 한 설문조사 결과에 따르면, 절반 정도가 2020년에 경기 침체가 발생할 것으로 전망했다. 약 48%가 2020년을 지목했고, 이중 가장 많은 응답자가 1분기를 가리켰다. 그런데 무시하지 못할 인원인 24%는 2019년에 리세션이 시작될 것이라고 예상했고, 14%는 2021년을 지목했다.

이 결과가 소름끼치는 이유는 지난 5월 초 월스트리트저널(WSJ) 설문 결과도 비슷했기 때문이다. WSJ 조사에서는 응답자의 59%가 2020년 말에 경제 확장이 끝날 것으로 전망했다. 주목할 점은 경기 침체 예상 시점이 더 빨라졌다는 것이다. 질로우가 지난해 8월 발표한 설문조사에서는 73%가 2020년 말을 꼽았었다.

질로우가 전문가 대상으로 "다음 경기 침체가 언제 올 것인가"에 대해 설문조사한 결과, 2020년 1분기라는 응답이 가장 많았다. /질로우

■경기 침체 주범은 ‘선제적 대응’

그렇다면 경기 침체를 일으킬 주범은 무엇일까. 2008년 당시 질로우 조사에서 전문가들이 가장 걱정하는 트리거는 바로 통화 정책(Monetary policy)이었다. 이는 정부 정책의 실패나 정책적 경기 조정을 뜻한다. WSJ도 너무 뜨거워서 경기를 식히기 위한 연방정부의 금리 조정과 통화량 줄이기가 경기 확장을 멈출 것으로 전망했다.

사실 이렇게만 된다면 다음 경기 침체를 크게 걱정할 필요는 없다. 이는 선제적 대처로 경제가 너무 빠르게 확장하는 것을 막는 것이기 때문이다. 더 큰 성장을 위한 숨 고르기에 불과하다. 최근 연방준비은행(Fed)의 기준금리 인상이 이런 대처에 속한다. 다음으로는 무역정책, 주식 시장 조정, 예상보다 높은 인플레이션, 재정정책이 ‘탑5’ 경기 침체 발생 요인으로 꼽혔다.

힌국과 미국의 기준금리 추이

■“전망은 의미 없는 일”

사실 경기침체는 예상하기가 굉장히 어렵다. 그리고 전문가들이 예상하는 답처럼 일반적인 이유나 선제적 대응으로 오는 경우는 극히 드물다. 그만큼 인류가 똑똑하지 못하다. 경기 확장을 즐기기에 급급한 욕망 덩어리에 가깝다.

지난 경기침체의 시작은 2007년 12월이었다. 하지만 공식적으로 전미경제조사회가 이를 인정하고 발표한 것은 1년 후다. 그만큼 선제적으로 대응하지 못했다. 이후 전문가들이 지목한 경기침체 시점은 2011년과 2016년이었다. 모두 그냥 지나쳤다. WSJ의 설문조사 응답을 거절한 한 경제학자는 “리세션은 예상할 수 없는 충격으로 발생한다”며 “당연히 의미있는 답변이 있을 수 없다”고 말했다. 아무리 예상해봤자 예측할 수 없는 것이 리세션이라는 것이다.

사실 이런 설문들은 현재 경제 상황을 돌아보는데 더 큰 의미가 있다. 우리가 조심해야 할 부분이 통화정책, 주식시장 조정, 무역정책 등이라는 것이다. 또 이런 것들은 우리가 매일 뉴스로 접하는 문제들이다. 분명한 것은 이런 문제를 주의깊게 다루지 않으면, 경기 침체가 더 빨리, 더 깊게 올수 있다는 점이다. 참, 그래도 집을 팔 예정이라면 2020년 이전에 하는 게 좋지 않을까. 전문가들은 그렇게 추천하고 있다.