[질문} 은퇴 이후는 현금 유동성이 가장 중요

▶문: 은퇴 후 고정 인컴을 위해 다운사이징보다는 유닛 렌탈 프라퍼티를 구입하고자 하는데 어떤 차이점이 있을까요? 

▶답: 현 시점에서 보자면 투자용 부동산은 렌트비 소득보다는 매매를 통한 수익 실현이 전부일 것 같습니다.

물론 렌트 수익이 매우 높은 렌탈 프라퍼티도 있을 수 있지만 지금과 같이 부동산 가격이 오르고 금리까지 올라가는 상황이라면 사실상 많은 돈을 투자해 렌트 프라퍼티를 구입하더라도 렌트 수입은 미미하거나 오히려 적자에 가깝다고 봐야 합니다. 

특히 많은 분들이 선호하시는 3~4유닛의 경우는 더 그렇습니다. 이렇게 수익 실현은 부동산을 가지고 있는 평상시가 아니라 매각 후에 이뤄지기 때문에 부족한 노후 인컴을 보충하기 위해 렌탈 프로퍼티를 구입한다는 것은 애시 당초 잘못된 생각과 선택이라 할 수 있습니다. 

극단적인 예이지만 평상시에 적자로 운영되다가 사후에 부동산 가격이 오를 가능성도 있을 것이고 또 그 전에라도 건강 등의 이유로 목돈이 급히 필요해질 때 현금화할 수도 없다는 매우 치명적인 단점을 갖고 있습니다. 쉽게 말해서 노후에는 깔고 앉아 있는 부동산보다, 손에 쥔 현금이 훨씬 낫다는 이야기입니다. 한마디로 노후에는 유동성이 좋은 재산을 보유하는 것이 유리합니다.

예를 들어보겠습니다. 은퇴 준비로 120만불 짜리 3유닛을 50만불 다운하고 구입했다고 가정해봅니다. 월 렌트비로 7천여 달러(유닛당 2350달러)를 받는다고 해도 모기지 페이먼트와 재산세 등을 제외하면 실제 손에 쥐는 인컴은 거의 제로에 가깝습니다. 

여기에 공실률과 수리비 등을 감안하면 실제 렌트비로 매월 1만달러 이상을 들어와야 제대로 된 소득이 나옵니다. 하지만 현실적으로 그런 인컴은 불가능합니다. 다운 금액을 웬만큼 높여도 구조는 개선되지 않습니다. 다만, 앞서 말씀 드린 대로 부동산 가격이 상승하면 매각해서 큰 수익을 올릴 수는 있습니다. 그러나 현금 유동성이 중요한 은퇴 노후에는 적합하지 않다는 점을 재차 강조합니다. 노후 인컴이 부족하다면 부동산 투자보다는 최소한 소셜 연금의 부족분을 평생 매달 지급되는 은퇴 개인연금으로 우선 채우는 것이 안전합니다. 은퇴 이후 생활에는 현금 유동성이 가장 중요합니다.

남상혁 은퇴 종합플래너

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