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▶ 부동산 매각으로 생긴 현금을 전액 다운해서 더 큰 매물 구입 매각부터 새 부동산 구입까지 총 180일 이내에 이루어져야
트럼프의 세제개혁후에도 계속 존속하게 된 1031교환(1031 exchange)을 부동산 투자가들이 잘 활용하면 절세효과를 볼 수 있다.
지난해 12월 22일 입법화된 트럼프 대통령의 세제 개편으로 인해 납세자 사이에 많은 혼선을 빚게 되었다. 이러한 새 개정세법은 2018년 1월1일을 기해 적용되며 거의 대다수의 납세자에게 직·간접적으로 영향을 미친다고 보면 틀림이 없다. 부동산에 관련되어 거의 존폐에 위기에 놓여있었던 1031 교환은 그대로 존속하게 되었고 다만 극히 부분적으로 허용되었던 동산끼리의 1031 교환은 세제 개편으로 인해 더 이상 사용할 수 없게 되었다.
또한, 주거주택의 구입 모기지가 100만달러까지에 한해 이자 공제를 허용했던 상한치를 75만달러로 낮추어 공제를 제한했으며 10만달러까지 허용하던 홈 에퀴티로 발생한 이자에 대한 공제는 더 이상 허용되지 않는다. 따라서 부동산을 이용하여 절세를 하려고 하는 납세자는 새로운 세법을 감안한 계획을 수립해야 하며 아직도 개정 세법에서 유효한 절세 방안은 어떠한 것이 있는 지를 질의응답 형식으로 알아보기로 하다.
1031 교환은 일회적이 아니고 평생동안 여러 번의 교환을 통해 계속해서 세금을 연기시키는 방법으로 활용될 수 있다.
1. 세법에서 부동산에 허용하는 가장 큰 절세 혜택은?
개정세법에서 허용하는 부동산의 가장 중요한 절세 방안을 크게 두 가지로 요약 하자면 하나는 주거주택의 매각에서 발생하는 양도소득을 부부50만달러, 싱글25만달러까지 면제하는 세법조항 121을 들 수 있고, 다른 한 가지는 여기서 설명하게 되는 부동산 투자자에게 적용되는 1031교환 (1031 exchange)으로 불리우는 부동산 교환을 들 수 있다.
2. 1031으로 어떤 세금 혜택을 받을 수 있는가?
일반적으로 투자 부동산을 매각했을 경우 양도 소득세 뿐만 아니라 감가상각으로 인한 리캡춰(recapture) 세금까지 판매하는 당해 연도에 납부해야 한다. 하지만 1031교환을 통해 얻게되는 혜택은 이러한 세금을 당해연도에 납부하지 않아도 되므로 매각을 통해 생긴 100%의 현금을 다운해서 더 크고 이윤이 많이 발생하는 매물을 구입할 수 있다.
그래서 재산 증식에 가장 유효한 세법 조항이므로 누구나 투자 부동산을 매각하려고 한다면 이를 심도 있게 고려해서 활용해야 할 것으로 본다.
이러한 1031 교환은 일회적이 아니고 평생동안 여러 번의 교환을 통해 계속해서 세금을 연기시키는 방법으로 활용될 수 있으며, 또한 이러한 교환을 통한 부동산을 자녀에게 상속했을 경우 현행 오바마 세법에서는 자녀는 이를 시장가격으로 상속을 받으므로 인해 여태껏 발생한 자산가치의 증가분에 대해 세금을 전혀 납부하지 않아도 되어 영구한 절세를 할 수 있는 세법이 허용하는 최고의 혜택을 누릴 수 있게 된다.
하지만 특히 이부분은 트럼프 정권에서 세법의 변화로 인해 달라질 수 있는 사항이므로 앞으로의 세법 변화를 주시해 살펴 봐야 한다.
3. 그렇다면, 1031 규정은 어떤 것이 있는가? 예를들면, 보유기간, 매매기간, 부동산의 종류 등.
우선 구입기간에 제한이 있다. 즉 부동산을 매각 후 45일 안에 새로 구입할 부동산을 선정해야 하고 그 후 135일 안에 매입이 종결되어야 하므로 총 180일을 넘겨서는 안 된다.
또한 부동산의 용도가 투자, 임대, 및 비즈니스여야 한다. 다시 말해, 개인적인 용도 또는 되팔기 위해서 구입한 투자용 부동산은 이러한 혜택을 볼 수 없다. 따라서 이러한 1031의 세금 혜택을 받기 위해서는 되팔기 위한 투자 목적으로 구입한 경우가 아니라는 의도를 잘 설명할 수 있는 서류를 구비해 두는 것이 중요하다.
연방국세청에서는 부동산 구입이 투자로 간주되기 위해서는 어느 일정기간 동안 이를 소유하고 있어야 한다고 규정하고 있지는 않지만, 전문가적 견해로는 적어도 일년 이상은 보유하고 있어야 안전하다고 보고 있다.
4. 모든 부동산이 다 가능한가?
이러한 규정에서 합당한 부동산은 임대 부동산과 임대 부동산 끼리는 물론, 임대부동산과 땅, 상업용 부동산과 주거용 아파트로도 교환이 가능하다. 하지만, 여기서 제외되는 부동산은 주거주택, 세컨 홈(2nd home), 별장 그리고 개발을 위해 구입한 부동산, 고쳐서 되파는 부동산과 부동산 주식 등은 결격사항에 해당되어 제외된다.
5. 외국에 있는 부동산도 1031을 할 수 있는가?
이러한 교환은 타주에 있는 부동산과도 가능할 뿐만 아니라 타주 끼리의 부동산도 허용 되지만 외국에 있는 부동산과 미국내에 있는 부동산은 교환이 가능하지 않다. 다만, 외국의 부동산은 외국의 다른 부동산 끼리의 교환이 가능하다.
6. 꼭 판매가 보다 더 비싼 매물을 구입해야 하는가?
이는 꼭 그렇진 않다. 물론 전액의 양도소득세를 피하기 위해서라면 더 비싼 매물을 구입해야 하지만, 그렇지 않은 경우에는 부분적인 1031교환 역시 가능하기 때문이다. 이러한 경우에는 그 차액에 대한 양도소득세를 계산하여 이 부분에 할당된 양도소득세만을 납부하면 된다.
7. 그럼 1031교환이 적용되는 모든 부동산을 1031으로 교환해야 절세가 가능한가?
그렇지는 않다. 절세의 측면에서 보면 양도손실이 발생되는 부동산은 1031 교환을 하지 말고 이를 매각하여 손실을 당해연도에 실현하는 것이 현명하며, 또한 납세자의 세 소득이 낮아 자신의 세율이 10%나 15% 적용되는 경우 납세자는 1년 이상 장기 보유하고 있는 부동산 매각을 통해 얻은 양도소득세를 전액 면제 받을 수 있다. 이러한 경우에는 당해연도의 양도소득세를 피하기 위해 구태여 1031으로 교환할 필요가 없다.
예를 들어 2017년의 경우 부부합산 보고시 세소득이 7만5,900달러 미만인 경우에는 양도소득세가 전액 면제되므로 이를 잘 활용해야 한다. 하지만, 여기서 주의 할 사항은 양도소득액도 세소득에 포함시켜서 세소득이 계산된다는 점을 유의해야 한다.
결론적으로 “납세는 국민의 의무이지만, 절세는 국민의 지혜이므로 법으로 규정해 납부해야 하는 최소한 이상의 세금을 낼 필요는 없을 뿐만 아니라 이는 애국 또한 아니다”라는 말을 다시 한번 더 강조하고 싶다.
