향후 투자용 주택 시장 '현금 확보 필수'

문: 코로나 사태 중이긴 하지만 준비해 오던 인컴 주택 투자를 계속 준비하고 있습니다. 주의할 점이 있을까요?

답: 코로나19 이전과 이후 주택 리스팅은 지난 5년 평균의 절반밖에 되지않고 바이어도 줄었습니다.

그러나 선호 지역이면서 거주용일 경우 주택 매매는 멀티플 오퍼 상황인 경우가 많습니다.

셧다운이 풀리면 이같은 거주용 주택 매매를 중심으로 회복이 진행되겠지만 거래량은 줄어들 것으로 봅니다.

업계에서는 내년 이자율이 3% 이하가 될 것으로 예측하지만 낮은 모기지 이자율이 구매 결정의 중요 모티브는 아니게 될 겁니다. 수요가 많은 주택 부동산 투자도 새 플랜이 필요해 보입니다.

모기지는 낮은 이자율을 유지하고 있지만 다운페이 최소 20%, 크레딧 스코어 700점대 요구 등 조건에 따라 옵션을 붙일 수 있습니다. 특히 페이먼트 가능 능력 측정을 위해 강화된'직업 심사'를 실시하고 있습니다.

여기에 여유자금 확보를 위한 HELOC등 주택 에퀴티를 이용한 융자 등은 일부 은행의 경우 아예 프로그램을 없앤 경우도 많습니다. 앞으로 주택 시장 투자는 충분한 현금 확보가 우선 될 것으로 보입니다. 그리고 모기지를 이용하더라도 싼 이자에 많은 다운으로 페이먼트를 최대한 낮추는 것이 중요합니다.

앞으로도 주택을 원하는 테넌트는 꾸준히 있겠지만 당분간 경제 상황이 전반적으로 어렵다는 가정 하에서 지금 보다 낮은 렌트비를 책정하는 것이 중요하다고 봅니다.

앞으로는 가능하면 하우스나 디태치드 된 타운 홈을 구입하는 것이 유리하다고 봅니다. 이번 코로나로 인해서 주택 선호 스타일도 변화가 올듯합니다.

재택 근무가 늘며 집의 일정 공간을 개인 사무실로 쓰거나 방이 많은 구조로 선호될 수 있습니다. 또 텃밭이 가능하고 렌트 수입을 올릴 ADU 유닛 건설이 가능한 충분한 땅을 가지고, 이웃과의 공간이 충분한 하우스가 추후 테넌트에게도 선호될 것으로 예상됩니다.

앞으로 테넌트와 계약시에는 특히 페이가 가능한지 여부를 면밀히 확인하고 되도록 현재까지 시세 보다 약간 낮게 장기 계약을 유도하고 주택에 오래 거주가 가능한 업그레이드와 최상의 상태를 유지하는 게 테넌트 유치 시 좀 더 유리하다고 봅니다.

곽재혁 /콜드웰 뱅커 에이전트

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